Passato il clou della pandemia, le aste immobiliari sono in forte aumento. Infatti per il 2023 si prevedono 300.000 esperimenti d’asta. Francesca Cardia, formatrice ed esperta del settore a livello nazionale, ci rivela qualche curiosità sul mondo delle aste immobiliari in Italia. Ecco sei cose che bisogna sapere sulle aste giudiziarie immobiliari e che probabilmente non sai
- Gli ex proprietari di case pignorate, salgono di priorità nella graduatoria per l’assegnazione delle case popolari.
Secondo il DPR 616/1977 lo Stato attua la programmazione nazionale nel settore della edilizia residenziale pubblica, ma vengono tresferite alle regioni le funzioni amministrative concernenti gli alloggi di edilizia residenziale pubblica in concerto con i comuni che provvedono alle assegnazioni. Per esempio l’Art. 13 (Riserva di alloggi di erp per situazioni di emergenza abitativa) del Regolamento Regionale n.20/2000 del Lazio prevede che “I comuni interessati possono riservare una aliquota non superiore al venticinque per cento degli alloggi da assegnare sulla base del bando generale, a nuclei familiari che si trovino in specifiche documentate situazioni di emergenza abitativa dovute a: […] provvedimenti esecutivi di rilascio forzoso dell’alloggio occupato nell’ambito di tale condizione, hanno priorità le famiglie con minor reddito”. Ricordiamo che il Decreto di Trasferimento emesso dal Giudice dell’Esecuzione, con cui viene trasferita la proprietà dell’immobile aggiudicato in asta, è un provvedimento esecutivo con cui si ingiunge di rilasciare l’immobile nella disponibilità del nuovo proprietario.
- I costi della giustizia delle aste sono a carico del debitore e vengono imputate in prededuzione sul ricavato dell’asta.
Esse aumentano col passare del tempo fino alla conclusione della procedura esecutiva.
Ecco perché è importante intervenire subito per far terminare le aste prima possibile, con l’aggiudicazione o con la vendita a saldo e stralcio per esempio. L’Osservatorio del Tavolo di Studio sulle Esecuzioni Italiane ha condotto un’analisi da cui è emerso che i costi di giustizia possono arrivare ad incidere fino al 25% in meno sul prezzo di aggiudicazione.
- Anche dopo il pignoramento, il debitore resta proprietario del suo immobile.
Difatti l’atto di pignoramento viene trascritto nei pubblici registri immobiliari, al pari di una ipoteca, ma non è titolo per il trasferimento della proprietà. Pertanto tutti gli oneri relativi restano in capo al proprietario debitore (condominio, tasse, ecc.) fino a quando non intervenga il Decreto di Trasferimento della proprietà ad opera del Giudice, ovvero l’atto di compravendita ad opera del Notaio (Saldo e Stralcio). Inoltre tutti i costi della giustizia relative al pignoramento e all’asta vengono imputate al prezzo di aggiudicazione, che perciò così ridotto servirà meno a coprire i debiti. I costi di giustizia aumentano in modo esponenziale col passare del tempo: ecco perchè l’aggiudicazione che avvenga nel più breve tempo possibile, aiuta il debitore a ottenere un maggiore saldo dei suoi debiti. Gli annunci pubblicitari delle aste immobiliari contribuiscono alla cd Vivacizzazione d’asta: il sistema per portare quante più persone possibile a partecipare alla gara d’asta, facendo salire il prezzo di aggiudicazione a favore del debitore (ma anche del creditore).
- L’asta non cancella necessariamente tutti i debiti.
Se il ricavato dell’aggiudicazione non li copre tutti, il restante è sempre dovuto dal debitore.
Questo punto è collegato a quello precedente. Difatti il prezzo di aggiudicazione, detratte le spese di giustizia, serve a coprire i debiti. Ma se non è sufficiente per tutti i creditori, la differenza che avanza è sempre dovuta. Questi debiti vengono classificati come chirografari, cioè non supportati da garanzia immobiliare. I debiti restanti sono il motivo per cui la segnalazione nella Centrale Rischi come “cattivo pagatore” rimane attiva, finchè non siano trascorsi 36 mesi dal saldo dell’ultimo debito.
- L’asta non cancella necessariamente tutti i gravami, ma solo ipoteche e pignoramento.
Ci sono delle trascrizioni pregiudizievoli che, se presenti, non possono essere cancellate dal Giudice in sede di Decreto di Trasferimento. In Italia i magistrati “funzionano” per competenza. Il Giudice dell’Esecuzione è compentente solamente per l’esecuzione stessa, con i corrispondenti pignoramento e ipoteche, ma non per le altre eventuali trascrizioni. Per esempio: preliminari di compravendita, sequestri penali, diritti di abitazione, ecc.
- Nel caso che l’aggiudicatario non effettui il dovuto saldo del prezzo, non solo perderà la cauzione versata, ma dovrà anche pagare l’eventuale differenza con la nuova successiva aggiudicazione.
Il pagamento del prezzo di aggiudicazione rappresenta un presupposto necessario affinché si possa perfezionare l’acquisto della proprietà dell’immobile espropriato in capo all’aggiudicatario. Infatti, solo in seguito al versamento del prezzo il giudice emette il Decreto di Trasferimento del bene. Nel caso l’aggiudicatario non provveda al saldo del prezzo, incorrerà nel disposto dell’articolo 587 del Codice di Procedura Civile: “Se il prezzo non è depositato nel termine stabilito, il giudice dell’esecuzione con decreto dichiara la decadenza dell’aggiudicatario, pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa e quindi dispone un nuovo incanto”. Quindi verrà indetta una nuova asta, ma a carico dell’aggiudicatario inadempiente è comminata la sanzione dell’ultimo comma dello stesso articolo: “Se il prezzo che se ne ricava [dalla nuova asta], unito alla cauzione confiscata, risulta inferiore a quello dell’incanto precedente, l’aggiudicatario inadempiente è tenuto al pagamento della differenza”.
Autore Francesca Cardia
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Articolo pubblicato su IDEALISTA NEWS il 05/06/2022
https://www.idealista.it/news/aste-immobiliari/2022/10/05/161172-6-cose-che-probabilmente-non-sai-delle-aste-giudiziarie-immobiliari
